Sujeição Passiva no IPTU: Responsável Tributário na Transmissão de Imóveis

O Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) é um tributo de competência dos municípios e do Distrito Federal, incidindo sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel localizado em área urbana. Entretanto, para aqueles que estudam Direito Tributário para concursos ou para atuação prática, uma das dúvidas recorrentes é sobre quem figura como sujeito passivo do IPTU nos casos de transmissão de imóveis. Afinal, quem responde pelo imposto na compra e venda, doação ou outra forma de transferência da propriedade?

1. Conceito de Sujeição Passiva

Em linhas gerais, o sujeito passivo da obrigação tributária principal é aquele que tem a responsabilidade de efetuar o pagamento do tributo. No contexto do IPTU, o sujeito passivo é, primariamente, o proprietário do imóvel. Em algumas situações, também pode ser considerado o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, conforme prevê o artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN):

“Art. 34. Contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular de seu domínio útil, ou o seu possuidor a qualquer título.”

Portanto, a princípio, a responsabilidade recai sobre quem, de fato, detém o imóvel, seja na condição de proprietário, seja em outra modalidade, como o usufrutuário ou o possuidor.

2. Transmissão do Imóvel: Quem é o Responsável pelo IPTU?

Na transmissão de imóveis (compra e venda, doação, permuta, etc.), surge uma dúvida prática e teórica relevante: em que momento ocorre a transferência da responsabilidade pelo IPTU? O responsável pelo pagamento do imposto será o comprador ou o vendedor?

A resposta depende da data da transmissão da posse ou da propriedade. Por regra, o lançamento do IPTU é anual e ocorre com base na situação jurídica do imóvel no dia 1º de janeiro do exercício em curso. Assim, quem for o titular do imóvel nessa data é o sujeito passivo do IPTU referente àquele ano, mesmo que a transmissão ocorra posteriormente dentro do mesmo exercício fiscal.

Por exemplo, se o imóvel foi vendido em março, o antigo proprietário – que constava como titular do imóvel em 1º de janeiro – será o responsável pelo pagamento do IPTU daquele ano perante o Fisco municipal. Eventual acordo entre as partes sobre a partilha do valor do imposto tem eficácia apenas entre as partes, não perante o Fisco.

3. Responsabilidade Tributária e o Art. 130 do CTN

O artigo 130 do CTN também tem papel fundamental na análise da sujeição passiva no IPTU durante a transmissão de imóveis:

“Art. 130. Os créditos tributários relativos a impostos cujo fato gerador seja a propriedade, o domínio útil ou a posse de bens imóveis, bem como as taxas devidas em razão do exercício do poder de polícia ou pela utilização de serviços públicos relativos ao imóvel, sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando constar do título a prova de sua quitação.”

Isso significa que, ao adquirir um imóvel, o novo proprietário assume a responsabilidade pelo pagamento dos débitos do imóvel em relação aos impostos (como o IPTU) – a chamada sub-rogação. Ou seja, mesmo que a dívida seja do antigo proprietário, a obrigação de pagá-la transfere-se ao adquirente, caso não haja prova da quitação no momento da transmissão.

Por conta disso, é prática recomendada exigir a certidão negativa de débitos municipais antes de efetivar o registro da transmissão do imóvel, para não herdar dívidas anteriores sem o devido conhecimento.

4. Conclusões Práticas e Relevância para Concursos

Compreender a sujeição passiva no IPTU e a responsabilidade tributária na transmissão de imóveis é fundamental tanto para a prática jurídica quanto para provas de concursos públicos, especialmente das áreas fiscal, advocatícia e cartorial. Lembre-se:

• O responsável pelo IPTU é quem figura como titular do imóvel em 1º/01 de cada exercício.
• Na transferência, eventual divisão do imposto entre comprador e vendedor só faz efeito entre as partes, não perante o Fisco.
• Débitos pendentes sub-rogam-se no adquirente, caso não haja prova de quitação.

Uma sólida compreensão destes pontos evita conflitos e enseja decisões mais seguras, tanto em contratos quanto em demandas judiciais – além de garantir questões corretas em provas de concurso.

Esse artigo foi feito com base na aula 6, página 55 do nosso curso de Direito Tributário.