Base de Cálculo do ITBI: Incidência, Limites e Jurisprudência Atual

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um dos tributos municipais de maior relevância no Brasil, sendo exigido sempre que ocorre a transmissão de bens imóveis “inter vivos”, a título oneroso. Apesar de sua aparente simplicidade, muitos candidatos a concursos públicos, advogados e contribuintes se deparam com dúvidas importantes sobre a base de cálculo do ITBI, seus limites e a jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Neste artigo, elaborado especialmente para ajudar você a dominar o tema, trataremos desses aspectos, conforme ensinado na Aula 9 do curso de Direito Tributário.

O que é o ITBI e sua incidência

O ITBI é previsto no art. 156, II, da Constituição Federal, competindo aos municípios instituí-lo em caso de transferência de imóveis “inter vivos”. Não incide sobre direitos hereditários ou doações, casos em que incide o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação). A hipótese de incidência do ITBI é, portanto, a transmissão da propriedade de imóveis por atos onerosos, como por exemplo, a compra e venda.

A base de cálculo do ITBI, em regra, é o valor venal do imóvel transmitido, conforme estabelece o CTN (art. 38): “A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Alguns municípios, contudo, utilizam o valor declarado no negócio ou fixam valores em tabelas próprias, o que gera discussão quanto à legalidade e constitucionalidade desses critérios frente ao CTN.

Limites da base de cálculo do ITBI

O CTN e a legislação municipal estabelecem o valor venal como parâmetro. Assim, a Administração não pode arbitrar um valor superior ao realmente praticado no mercado, nem inferior ao valor de transação, sob pena de violar princípios tributários, como o da legalidade e da capacidade contributiva. A base de cálculo deve refletir a realidade do negócio jurídico.

Importante ressaltar que o valor venal utilizado para o ITBI pode ser diferente do utilizado para o IPTU, uma vez que o IPTU visa calcular o valor do imóvel para fins de tributação periódica, enquanto o ITBI diz respeito a uma situação específica e atual. Essa diferenciação foi reconhecida pela jurisprudência, evitando a utilização automática da base do IPTU para o ITBI.

Jurisprudência Atual do STF e STJ sobre o ITBI

A jurisprudência recente tem norteado de maneira significativa a conduta dos municípios brasileiros na cobrança do ITBI. Destacam-se os seguintes posicionamentos:

• STF – Tema 1.113 (Repercussão Geral): O STF fixou o entendimento de que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não o valor utilizado para efeito de IPTU”. Assim, o município não pode simplesmente replicar o valor venal do IPTU para o ITBI sem considerar informações específicas da alienação.
• STJ – Entendimento consolidado: O STJ também tem reiterado que a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor do imóvel em condições de mercado ao tempo da transmissão, afastando tabelas fixas ou critérios exclusivamente fiscais desvinculados da operação praticada.
• Direito de impugnação do contribuinte: O contribuinte não está adstrito ao valor arbitrado unilateralmente pelo Fisco. Existe possibilidade de contestação administrativa e judicial caso entenda que o valor do imóvel determinado pelo município não corresponde ao de mercado.

Mais recentemente, os tribunais também vêm consolidando a ideia de que o lançamento de ofício para arbitragem do valor (‘lato sensu’, mediante avaliação municipal) somente pode ser utilizado se houver claro indício de subavaliação. Caso contrário, deve-se respeitar o valor de mercado devidamente comprovado.

Conclusão: atenção redobrada à atualização da jurisprudência

Para quem se prepara para concursos ou atua no dia a dia do Direito Tributário, compreender a base de cálculo do ITBI é fundamental, principalmente diante das recorrentes alterações de entendimento nos tribunais superiores. Esteja atento para evitar respostas genéricas: enfatize sempre a incidência sobre o valor de mercado, a impossibilidade de uso automático do valor de IPTU e o direito de defesa do contribuinte contra arbitrariedades.

Dominar esse tema fará a diferença tanto em provas discursivas quanto na atuação prática. Lembre-se: em Direito Tributário, jurisprudência consolidada e letra da lei caminham lado a lado, exigindo constante atualização do candidato e do profissional.