Base de Cálculo do ITBI: Análise das Discussões sobre a Fixação do Valor Venal na Transmissão de Bens Imóveis

A base de cálculo do ITBI é tema recorrente nos concursos e foco de constantes debates nos tribunais e nas bancas examinadoras. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) incide sobre a transmissão onerosa inter vivos de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia. O seu fato gerador é a transferência de propriedade do imóvel, e a controvérsia se concentra na definição do valor venal utilizado para o cálculo do tributo.

O que é valor venal?

Valor venal é um parâmetro objetivo, adotado pelo poder público, que busca refletir o valor de mercado do imóvel em determinada data. Ele serve como base não só para o ITBI, mas também para outros impostos, como o IPTU. No ITBI, a legislação municipal geralmente prevê o valor venal como referência, mas o conceito exato sempre gera discussões, sobretudo quando difere do valor efetivamente praticado nas transações.

A polêmica entre valor venal e valor do negócio jurídico

Nos últimos anos, tem sido cada vez mais comum questionamentos sobre se a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal de referência (fixado unilateralmente pelo município) ou o valor efetivo da transação declarada pelo contribuinte (valor real do negócio). Essa questão possui reflexos práticos importantes, pois, frequentemente, o valor venal imposto pelos municípios é superior ao valor da transação, causando aumento artificial da carga tributária.

Diante da divergência, diversas decisões judiciais passaram a admitir que o ITBI seja calculado sobre o valor real atribuído à operação entre as partes, desde que não inferior ao valor patrimonial de referência para fins de ITBI — mas jamais sobre valores aleatórios e majorados unilateralmente pelo ente tributante, afastando, assim, possíveis arbitrariedades.

Posicionamento do STF

O Supremo Tribunal Federal (STF), em recente entendimento (RE 1.294.969/SC, Tema 1.113 da Repercussão Geral), fixou que a base de cálculo do ITBI é o valor do negócio jurídico declarado pelo contribuinte, salvo se esse valor for inferior ao valor de mercado. Assim, em caso de discordância do Fisco sobre o valor declarado, deve ser dado ao contribuinte o direito ao contraditório e à ampla defesa, para que seja realizado procedimento administrativo de avaliação.

Essa decisão reforça que não cabe ao município presumir arbitrariamente o valor venal sem observância ao princípio da legalidade e à necessidade de procedimento regular de lançamento por arbitramento, somente admissível mediante oportunidade de defesa ao contribuinte.

Reflexos para as bancas e concursos

Para fins de concursos e questões objetivas, é essencial lembrar que a base de cálculo do ITBI não pode ser fixada por tabela municipal previa e unilateral, devendo refletir o real valor da transmissão. Bancas como FCC, CESPE e FGV buscam alternativas em suas provas tratando tanto o aspecto legal quanto os entendimentos do STF, exigindo que o candidato compreenda os fundamentos constitucionais do princípio da capacidade contributiva e da vedação ao confisco.

Ainda, é recorrente em provas a cobrança de distinções entre base de cálculo do ITBI e de outros tributos imobiliários (IPTU, ITCMD), bem como a necessidade de observância aos princípios do contraditório e da ampla defesa, caso o Fisco questione o valor atribuído ao imóvel.

Aspecto prático: como deve proceder o contribuinte?

Caso o município adote valor venal superior ao valor efetivamente negociado, o contribuinte pode apresentar impugnação administrativa, solicitando a observância do valor do negócio ou a realização de laudo de avaliação técnico. Se o município insistir em cobrança abusiva, é recomendável a judicialização, embasada nos recentes precedentes do STF e nos próprios princípios da legalidade, isonomia e razoabilidade fiscal.

Dicas rápidas para provas sobre ITBI

• A base de cálculo do ITBI é o valor do negócio, salvo fraude, simulação ou valor notoriamente incompatível com o mercado.
• O contribuinte tem direito de impugnar o valor arbitrado pelo Fisco, devendo-lhe ser assegurado devido procedimento administrativo.
• Não se admite a incidência do ITBI sobre valor venal tabelado unilateralmente pelo município, sem possibilidade de contestação.
• Observe sempre a diferença entre ITBI e ITCMD (este incide sobre transmissão causa mortis e doações, com regras próprias de base de cálculo).

Esse artigo foi feito com base na aula 11, páginas 21 a 28 do nosso curso de Direito Tributário.